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空室期間も短くてすぐに埋まる”収益物件”の条件とは?【賃貸】

「知ってね」シリーズ
この記事は、おうちタウン社内報「知ってね!」コーナーより過去取材をWeb用に再編集したものです。
読者が学ぶ「知ってね!」シリーズ。第2回目のテーマは「収益物件」。
読者の声を代弁するライターの内田が、四国中央店 賃貸部の林 翔子さんを訪ねました。

この記事で学べること

  • 収益物件とは
  • 愛媛県の収益物件ニーズ
  • リフォームを行う価値

知ってね!収益物件 賃貸管理のプロにインタビュー

取材テーマは「収益物件」
おうちタウン賃貸スタッフ林さんにインタビューを行った。

林 翔子(ハヤシショウコ)
2015年新卒で賃貸事業部に所属。入社1年目から頭角を表し、現在は四国中央店の賃貸チームを率いるリーダーだ。
賃貸の客付け(案内)とオーナー提案(管理)の両方を行う、マルチプレイヤー。

インタビュー

内田
「前回の社内報(2016’夏号)で、北店の竹本さんが根抵当権について教えてくださっている記事を、ご覧いただけましたか?」
「はい、見ました。すごく分かりやすかったです。(竹本さんを)“勉強しとるんだわー”って思いながら見ました。」

ところで、林さんはご自身に指名が来たことを どのように思っておられるのでしょう。

「電話がかかってきて驚きました。同期ではあるけど店舗が違うので…でも、ありがとうございますっという感じ(笑)」
受け止めが前向きで明るくて、さすが営業の方ですね。
和やかな雰囲気でスタートした「教えて!収益物件」です。

収益物件への賃貸部の関わり

内田
「収益物件って、オーナー様が収益を上げる物件のことですよねー。これへの賃貸部の関わりって、どのようなものですか?」
「オーナー様が購入されたアパートやマンションで、実際に収益を得るシーンに入るわけなんですが、例えば オーナー様が変更になった際の入居者様との契約書関係を、賃貸(部)でお手伝いさせてもらいます。」
内田
「収益を上げたい物件があって、それをオーナー様が買われて…それも賃貸の方がされるんですか?」
「いえ、収益物件の購入や名義の変更は不動産(部)売買の方がします。賃貸部はそれ以降で関わることになります。」

この章のポイント

  • 収益物件とは、オーナー様が収益を上げる物件
  • 賃貸部のお仕事は、入居者様との契約書関係の手続きなど
  • 不動産部お仕事は名義変更や収益物件の購入など

愛媛県の収益物件のニーズ

収益物件というものでも、不動産部と賃貸部で役割の住み分けがあるんですね。
収益物件のニーズは、どのような傾向なのでしょうか。

「四国中央では物件自体が少ないですけど、入居者様がいたら自然と家賃収入がありますので、都会ではニーズがあります。
ときどき店舗にも探しに来られる方がいますが、この間買われたオーナー様は物件に色々手を加えられるのが好きで、入居紹介は当社がさせてもらっています。」
内田
「愛媛県というと空家率が高いですよね。収益物件でオーナー様は収益を得られているんですか?」
本県の別荘等の二次的住宅を除く空家率は全国第2位。
(「H25住宅・土地統計調査」総務省公表より)

別荘等の二次的住宅を除いた空き家率は,山梨県の17.2%が最も高く,次いで四国4県が続いており,いずれも16%台後半となりました。
参考:空き家率が最も高いのは,山梨県の17.2%,次いで四国4県|総務省統計局

「このあたりでも年数が経った物件は、アパート マンションとも余っている状態です。それでも入居者様に入っていただくには、何らかの手立てをしなければ難しいです。」

収益物件は一般的に、人口減少や新築志向などでニーズがあるわけじゃないんですね。

「管理を任されたら入居者様に入ってもらいたいですし、入居者様には長く居ていただきたいです。
手立てとして、当社には不動産、賃貸、リフォームとあるので連携して、不動産で売買された物件の管理をさせていただくことで、賃料集金の代行をして家賃滞納リスクを減らすことができるんです。」
内田
「賃貸部の方が集金するんですか?」
「物件を不動産会社を通すことで保証協会に入ることになるんですよ。オーナー様からすると、集金の手間が軽減されたり、必ず家賃が振り込まれるわけです。」
内田
「それって、今後は特にリスクヘッジとしても大切ですね。」

この章のポイント

  • 愛媛の収益物件は、アパート マンションとも余っている状態
  • 賃料集金の代行をして家賃滞納リスクを減らすことができる
当社でなら 当たり前 にできることが、実はオーナー様にとってもですが、入居者様にしてもすごいメリットがあるのです。

収益物件をリフォームする理由

「リフォーム部との提携は、“どの部分を直して入居していただく”とか、入居募集前のお手伝いもできますね。
賃貸新聞で「人気の設備」記事を掲載したものをオーナー様にお送りして、単身者 家族向けそれぞれで“こういう設備がついている物件が人気なんですよ”とご提案もしています。」

内田
「そういった提案を、オーナー様は受け入れられるのですか?」
「四国中央では あまり反応がないですね。オーナー様の年齢が高めで競争相手がないことや、収益物件の収入で生活をすると思われている方がいないので、家賃設定も下がらないです。」
内田
「だから松山に比べると、家賃相場が高いんですね。でも、設備を付けたり新しくしないと、入居される方もいないんですよね?」
提案を受け入れられるオーナー様の物件は、空室期間も短くてすぐに埋まる実績があります。

満室経営をされている方がいるんですが、その方は 退去があったらすぐに手を入れていただいて、オーナー様自身が「直しといたから」くらいの勢い(笑)空室期間が短いので収入が多いですし、改修してもすぐに経費が回収できるんです。長く入居してももらえるんですよ。」

内田
「新しい物件ですか?」
「築年数自体は10年は超えています。そんなに新しいわけじゃないです。」

この章のポイント

  • リフォームをすると空室期間が短く、すぐに入居が決まる
  • 改修後すぐに入居が決まるため、経費が早く回収できる

林さんとお話していると、なんだか私が収益物件を持ちたくなってしまいました。

「収益物件の純利益は、年間の家賃収入から リフォームなど改装修繕費や税金、空室での損失を引いたものですから、経営は難しいです。

でも今 お話をしていて、オーナー様がどのような経緯で物件を購入するに至ったか などを確認できていなかったなと思いました。
また、現在入居している方に 新しい設備が入ります(入りました)とのアピールが弱いですね。

退室のとき以外にも更新時のアンケートとか今後はやって、分析して活かすことができれば大変だとは思うけど大切だと思います。
データがないと根拠がなくて 分かりづらいですから。データを持ってのご提案は苦手ですが、そのスキルを上げたいです。」

取材協力

入社して2年目という林さんの頼もしさに驚きましたが、問題意識を持って常に自分を向上させようとする姿勢と実績が そう思わせるんですね。
収益物件とは…からはじまり、傾向や実情もよく分かるお話を ありがとうございました。

取材協力:林翔子 取材編集:内田恵利子 撮影:中嶋浩貴 web編集:正岡由丞

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2017.06.02

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ABOUTこの記事をかいた人

Webマネージャーの正岡です。 システムの導入などの調査、導入、管理を行っています。 人事も行っています。webの作成とか、プロデュースもやってたりします。おしゃれに変えたいと思い立ちこのブログを作ってみました。 最近、アクアリウムにはまりつつあります。 座右の銘は、くだらないことを、全力で。